Приветствую, я консультирую иностранных покупателей на марокканском рынке двенадцать лет. Ниже привожу маршрут сделки, проверенный множеством кейсов.

Правовая матрица

В королевстве действует двойной режим титулов. Titre Foncier — зарегистрированная собственность с точными границами, её статус отражён в Livre Foncier. Melkia — дорегистрационная форма, базирующаяся на шериатских актах и свидетельствах соседей. При покупке riad в медине встречается именно melkiy. Конвертация melkia в Titre Foncier занимает до восемнадцати месяцев, на этапе сделки отвечает за прозрачность notaire — государственный юрист с полномочиями налогового агента.

Путь начинается с promesse de vente. Документ фиксирует цену, срок и условие due diligence. Задаток обычно 10 %. Деньги хранятся на счёте notaire, именуемом compte séquestre. Одновременно проводится проверка кадастра, архивов Dahir и городского плана plan d’aménagement. При мельчайшем несовпадении границ нотариус приостанавливает процесс.

Финансы и конвертация

Дирхам привязан к корзине евро-доллар, приток капитала регулирует Office des Changes. Для нерезидента открыт счет en dirhams convertibles, вывод средств допускается при последующей продаже при условии наличия quittance de retenue. Банк запрашивает origin of funds, PEP-декларацию, справку о налоговой резидентности. Ипотека для иностранца доступна при первичном взносе не меньше 30 %. Ставка плавающая, индексирована на taux moyen pondéré global.

При желании сохранить melkaia-статус покупатель подписывает acte adoulaire у двух adoul (религиозных нотариусов). Такой путь удешевляет покупку, однако регистрация в Агентстве национальной кадастровой картографии всё равно потребуется для перепродажи.

Налоги и расходы

Разовый сбор за регистрацию — 4 % от цены при Titre Foncier и 5 % при melkia. Добавляется Timbre fiscal 1 000 MAD и гонорар notaire около 1 %. Municipalité взимает taxe de services communaux 10 MAD за квадрат при жизнеобеспечении инженерных сетей. Владельцы жилых объектов освобождены от taxe d’habitation в течение первых пяти лет, если объект — единственное жильё. При сдаче в аренду налог с дохода прогрессивный: 10 % до 30 000 MAD годовой прибыли, 20 % выше. Капитал при перепродаже облагается taxe sur la plus-value: 20 % разницы между ценой продажи и индексированной себестоимостью, при владении свыше восьми лет действует иммунитет.

Расходы на обслуживание включают syndic при совместной собственности — примерно 15 MAD за квадрат, plus charge ascenseur при наличии лифта. Электричество и вода поставляются ONE, залоговые депозиты устанавливаются индивидуально.

При подписании acte définitif нотариус вводит данные в систему Conservation foncière. Через десять дней владельцу выдают duplicate du Titre с кадастровым номером и QR-кодом. С этой даты суд признаёт право.

Отдельно упомяну ограничения в туристических зонах. В Марракеше и Эссуэйре действует Plan Sauvons la Médina. Новое приобретение в периметре ramparts предусматривает согласование с Direction du Patrimoine. Нарушение приводит к injunction de remise en état и штрафу до 1 000 000 MAD.

Сделка шаг за шагом цитирует андалузский танец: резкое движение — пауза — проверка — завершающий жест. Тщательная подготовка исключает сюрпризы, а доверие к нотариусу сродни страховке. Только тогда ключи от резных дверей рияда ложатся в ладонь как завершающий аккорд.