Пятнадцать лет я оцениваю сделки с квартирами и домами, веду аналитику для девелоперов и банков. Вопрос о сроках стабилизации звучит чаще, чем во времена прежних подъёмов. Ответ лежит глубже, чем поверхностная арифметика «квадрат × ставка».

Циклы и фазы

Жилой сегмент подчинён среднесрочному циклу Кузнеца — порядка семнадцати лет — и более коротким импульсам равным четырём–пяти годам. Каждая фаза включает накопление ожиданий, ускорение котировок, плато, коррекцию. Сейчас завершается импульс, начавшийся весной двадцать первого года. Стоимостная инерция ещё питает котировки, так как сделки, заключённые прошлой осенью, переходят в статистику с лагом до девяти месяцев.

Кредитный импульс

Банкрот-индекс, рассчитываемый по доле просроченных ипотечных платежей, остаётся ниже предельного уровня в четыре процента. Пока показатель не выйдет за пограничное значение, регулятору не нужен резкий обвал цен, ведь кредитное плечо останется управляемым. Ставка по ипотеке после августовского решения ЦБ движется к двузначным величинам, что сужает покупательский коридор, но окончательно не гасит спрос. В цепочке «ставка—платёж—цена» первый элемент меняется мгновенно, третий — минимум через два квартала.

Вектор стабилизации

Сигналом близкой остановки роста служит сужение спрэда между ценой предложения и реальной сделкой до трёх процентов. Сейчас разброс в крупных агломерациях равен восьми. Когда показатель упадёт вдвое, можно ожидать горизонтального движения котировок. Ещё один маркер — снижение доли продаж по схеме trade-in: при выравнивании рынка собственники перестают форсировать обмен, препредпочитая выжидать. Этот параметр уже сократился с двадцати до тринадцати процентов, значит перелом не за горами.

Фискальный стерилизатор

Налоговое давление растёт опережающим инфляцию темпом: кадастровые значения корректируются ежегодно, а льготы не расширяются. Коэффициент обслуживания недвижимости (совокупность налога, коммунальных платежей, взносов в фонд капитального ремонта) превысил доходность консервативных вкладов. Как только разница станет двузначной, часть инвесторов выйдет из актива, стимулируя дополнительное предложение.

Когда ждать плато

Суммируя сигналы, получаем ориентир: конец первого — начало второго квартала следующего года. К этому моменту завершится конъюнктурный лаг между ростом ключевой ставки и реакцией цен, накопится скрытое предложение от инвесторов с высоким коэффициентом обслуживания, а ипотечный портфель перестроится под менее лояльные условия. Вероятный сценарий — боковой коридор плюс-минус три процента в номинале, что при умеренной инфляции даст мягкую реальную коррекцию.

Как действую сам

Я закладываю в модели три сценария: базовый, стрессовый, оптимистичный. В базовом приобретаю объекты с дисконтом не менее семи процентов от средней сделки квартала, выбираю локации с положительным миграционным сальдо, оцениваю энергоэффективность — литер «А» по шкале Минстроя повышает ликвидность сильнее любых дизайнерских опций. В стрессовом фокусируюсь на земельных участках под таунхаусы: себестоимость ниже, гибкость выше. Оптимистичный ограничиваю тестовыми лотами до десяти процентов портфеля.

Стабилизация не грозит одномоментным обвалом. Цены замрут, пока инфляция съест часть номинального роста. Покупателю, ориентированному на личное проживание, разумно выбирать объект по совокупной стоимости владения, инвестору — держать свободный капитал и реагировать на углубление дисконтов. Манифест о «пузыре, который лопнет завтра» остаётся хорошей газетной метафорой, но не отражает реальный алгоритм перехода к равновесию.