Пятнадцать лет консультирую инвесторов по сделкам с жильём и коммерческими объектами в Бразилии. За прошедший период рынок научил меня уделять пристальное внимание не фасаду, а правовой подкладке.

Обычный путь выглядит так: reservation form, публичная Escritura, регистрация в Cartório de Registro de Imóveis. Каждая стадия подразумевает непоколебимую синхронизированность с налоговой инспекцией.

Документальная структура

В реестре ключевым документом служит matrícula — карточка объекта с хронологией правопритязаний. Если обнаружен разрыв, делаю запрос на certidao de nous reais: выписка отображает обременения. Термин usucapio (приобретательная давность) нередко встречается в выписке, сигнализируя о давнем споре, завершённом судом. Для рыночной чистоты запрашиваю еще negativa de débito s municipais, подтверждающую отсутствие долгов перед муниципалитетом.

Иностранцу открыть доступ к большинству городских лотов. Ограничения касаются сельскохозяйственных зон и участков в пограничной полосе шириной 150 км, по этим объектам ведомство INCRA закрепляет квоты. При встрече с fazenda я заранее привлекаю землемера, поскольку государственная система SIGER выдаёт координаты в формате georreferenciamento, без которого покупатель рискует остаться с абстракцией на бумаге.

Налоговая палитра

Налог при смене собственника ITBI колеблется между 2 % и 4 % кадастровой стоимости, ставка зависит от муниципалитета. Ежегодный IPTV начисляется прогрессивно: дорогие владения облагаются большей ставкой. При продаже с прибылью взимается IRRF — удержание исчисляется по шкале до 15 %. Чтобы снизить фискальнуюый градус, использую инструмент ganho de capital reduzido — льготу для долгосрочного владения.

Кредитное плечо доступно через Caixa Econômica Federal и Bradesco: иностранцу предложат LTV до 60 % при сроке до двадцати лет. Банк запрашивает RNE-карточку (регистрация иностранца) и comprovante de renda — справку о доходах, заверенную присяжным переводчиком. При одобрении банк оформляет alienação fiduciária: объект пребывает в залоге, пока долг не погашен.

Региональные акценты

Сан-Паулу предсказуем по срокам сделок, штатная бюрократия отрабатывает регламент за шесть недель. В Рио де Жанейро встречаются задержки из-за многочисленных ônus ambientais: экологические обязательства возле заповедников. На северо-востоке, особенно в Салвадоре, покупателю часто предлагают imóvel de marinha — участок на федеральной прибрежной полосе, где взимается ежегодный foro, отдаю предпочтение частным лотам вне этой зоны.

Экологическое право Бразилии густое, будто лиановый лес. Проект прибрежного дома обязателен согласовать с órgão ambiental штата, инженеры рассчитывают faixa de maré — полосу прилива. Нарушение тянет multa diária, штраф насчитывается ежедневно. Секрет успеха: дорожная карта лицензий готовится ещё до выбора подрядчика.

При покупке апартаментов меня волнует minutada convençao do condominio. Читаю баланс, проверяю фонд reserva, уточняю quorum для капитальных работ. В сан-паульских комплексах часто действует portaria virtual — дистанционный консьерж, снижает платёж на обслуживание без ущерба безопасности.

Бразильский рынок гостеприимен к иностранному капиталу, но гость становится пользователемполноправным владельцем лишь при аккуратной работе с документом. Проверка цепочки титула, расчёт налогов и учёт региональной специфики превращают сделку в точный хореографический номер, где каждый шаг задаёт ритм маракасу, а пропуск сбивает самбу.