Я консультирую по сделкам с жильём пятнадцатый год. За это время через мои руки прошли сотни договоров: от студий за МКАД до представительских апартаментов внутри Садового. Поэтому разговор о найме начинаю не с эмоций, а с цифр. Средняя ставка за метр в столице росла рваным графиком: 2014-й — спад, 2017-й — всплеск, 2020-й — стагнация. Фильтруя сезонные колебания, получаю тренд: прирост около пяти процентов ежегодно. Одновременно ипотечная ставка прыгала от семи до четырнадцати процентов, так что вопрос «снимать или покупать» превращается в задачу со множеством переменных.

Аргументы «за»

Найм обеспечивает мобильность. Закрыл контракт — свернул чемодан — переехал ближе к работе либо к учёбе. Стратегическая лёгкость особенно ценится в кросс-региональных проектах, когда работодатель выдаёт рело-пакет лишь на восемь-девять месяцев. Второй весомый плюс — низкий порог входа. Нужна только акция (страховой депозит) размером в один-два месячных платежа и оплата услуг агента. Противоположная опция — ипотека — требует первичный платёж не ниже тринадцати-пятнадцати процентов стоимости объекта. Дополнительный фактор — отсутствие капитальных вложений в инженерку: износ стояков, вент-коробов и лифтов ложится на собственника. Арендатор тратится лишь на косметику, и то по согласию сторон. Наконец, для людей с переменной занятостью аренда снижает системный риск. Во время проекта ­— жильё в деловом центре, после завершения контракта — съём скромной квартиры ближе к МКАД, где ставка почти вдвое ниже.

Скрытые риски

Главный риск — неопределённость горизонта. Владелец вправе уведомить о выселении за тридцать дней, если договор краткосрочный. При долгосрочном найме действует clausula rebus sic stantibus (лат. «пока обстоятельства неизменны»). Форс-мажор — и обе стороны садятся за стол для переторжки. Ещё один подводный камень — индексация. Банк следит за ключевой ставкой ЦБ — арендодатель ориентируется на соседний рынок. Однушка за двадцать пять ­­­­­­­­­­­тысяч превращается в тридцатку всего за полгода, особенно если соседние собственники синхронно подняли ценник. Третий пункт — качество правоустанавливающих документов владельца. При отсутствии регистрации перехода права Росреестр вправе признать сделку недействительной, и тогда арендатор рискует лишиться доступа к объекту без компенсации. Профи смотрят не только на правоустанавливающий акт, но и на выписку ЕГРН, где отражена вся цепочка переходов.

Финальный баланс

Сравнивая аренду и покупку, я пользуюсь формулой: R ≤ (I − М) / 12, где R — годовая ставка найма в процентах к цене квартиры, I — процент по ипотеке, М — средний рост стоимости жилья. Если неравенство выполняется, арендатор платит меньше, чем собственник-ипотечник. В столице R колеблется вокруг 4,5 %, I — восемь, М — три. Подставляем: 4,5 % ≤ (8 % − 3 %) / 12 ? 8-3 = 5, делим на двенадцать — 0,42 %. Неравенство нарушено: смысл в аренде имеется. В регионах картина обратная: R-7 %, I-9 %, М-5 %. Формула выдаёт 7 % ≤ 0,33 % — условие не выполняется. Для нестоличных городов покупка с ипотекой выглядит рациональнее.

Принимая решение, держу в голове пять величин: горизонт планирования, динамика занятости, личная налоговая нагрузка, темп инфляции в выбранном сегменте и готовность к операционным хлопотам. Гибкость выигрывает у капитала, когда человек меняет локации каждые два-три года. Покупка берёт реванш при долгом оседании и стабильном доходе. Аренда остаётся рабочим инструментом, если пользоваться ею расчётливо и записывать цифры, а не фантазии.