Я работаю с недвижимостью премиального сегмента пятнадцать лет. За указанный период наблюдал колебания клиентов между пентхаусом в Сити и древней цитаделью в Луаре. Решение складывается из семи параметров.

Финансовая логика

При расчёте доходности использую показатель IRR и амортизационный период. Московский рынок показывает среднегодовой прирост капитальной стоимости на 7-9 %. Французский замок дарит бонус в виде исторической премии, однако нуждается в постоянной реставрации. Бюджет на патинирование кровли и консервацию фресок легко съедает львиную долю аренды, тогда как московская квартира ограничивается сервисным сбором управляющей компании. Разница в ликвидности выражена ещё яснее: экспозиция объекта в пределах ТТК обычно не превышает трёх месяцев, тогда как шато порой висит в листинках год.

Эмоциональный капитал

Поговорим о субъективных дивидендах. Высота потолка в московском доме — 3,5 м, а видовые характеристики формируются стеклянной стеной на панораму Кремля. Замок отвечает готическими арками, секретными переходами, парком с секвойями. При выборе рекомендую правило «пять чувств»: комфорт слуха, обоняния, вкуса, зрения, осязания. В мегаполисе они складываются в концерт без пауз, в провинции — в медленное аджио. Клиенту советую определить личный темп жизни.

Налоговый контекст

Фискальная нагрузка кардинально разнится. В Москве покупатель оплачивает 0,01 % за регистрацию права, ежегодный налог не превышает 2 % кадастровой оценки. Во Франции действует налог на недвижимое имущество foncier и налог на проживание habitation, вместе они достигают 1,2 % рыночной стоимости, плюс гербовый сбор при покупке доходит до 5,8 %. Налог на роскошь impôt sur la fortune immobilière включается при оценке портфеля свыше 1,3 млн €. Сложная архитектоника правил подразумевает профессиональное сопровождение, иначе штрафы поглотят часть доходности.

Клиенты, предпочитающие строгий баланс ликвидности и предсказуемых расходов, склоняются к московской квартире. Романтики, готовые ухаживать за фресками и парком, берут замок. Я предлагаю начинать с вопроса: «Где проснётся вдохновение?» Ответ подскажет адрес.