Я веду проекты в Южной Америке с 2011 года и помню Гайану до нефтяного бума. За десять лет средняя цена городского участка в Джорджтауне выросла втрое, а ликвидность перестала зависеть от сезона дождей.

Большинство сделок концентрируется вокруг береговой полосы, где аллювиальные почвы гарантируют устойчивый дренаж. Внутренние районы дают скидку до сорока процентов, однако длинная логистическая цепочка через лесные треки увеличивает издержки.

Картина рынка

Квартиры в новых комплексах продаются за 1200–1600 USD за метр, в то время как двухэтажный таунхаус рядом с набережной готов уехать за 180 000. Базовый драйвер роста — экспорт нефти с блока «Stabroek», который усилил валютную ликвидность банков.

Средний чек аренды под офис стартует с 18 USD за метр. Иностранные подрядчики предпочитают срочные контракты на три-пять лет, вкладываясь в смарт-офисную отделку: сенсорная система HVAC, лифт с рекуперацией, кабели категории 7A.

Локации и сегменты

Линтур (пригород Джорджтауна) оценён девелоперами как ближайшая альтернатива историческому центру. Инфраструктура порта Ламберт-стрит курирует поток стройматериалов и снижает транспортный лаг на семь дней по сравнению с Розинолом.

Река Демерара диктует собственную игру: топ-лоджии с панорамой на мангры раскупаются прежде, чем заливается фундамент. Коренной фактор — ограниченная линия берега и мораторий на намыв.

В скоплении Lethem стоимость земли индексируется под аграрную экспансию. Здесь интересен режим titulación provisoria: государство выдаёт временное титульное свидетельство с условием освоения участка в течение пяти лет.

Пратактические расчёты

При ставке финансирования 8 % годовых и LTV 70 % внутренняя норма доходности карибского таунхауса достигает 11,4 % при горизонтальной продаже через семь лет. Налог на прирост капитала фиксирован на уровне 20 %, льгота для первого объекта снижает его до 10 %.

Протокол сделки использует термин per aversionem — описание границ без геодезии. Я рекомендую по-прежнему оформлять survey-план с draconian clause в контракте: продавец возмещает двойную разницу площади при расхождении.

Кадастр ведётся как гибрид Deeds Registry и Land Registry. Цифровая ветвь тестируется, поэтому архивные книги иногда ценнее PDF. При проверке покупателя я запрашиваю справку на отсутствие arrears по налогам, выписку из регистрации обременений и подтверждение оплаты экспериментального сбора CRIR — Coastal Resilience Impact Rate.

Страховой сектор внедряет параметр session in gross, покрывающий риски разрушающего ветра категории 3 при сроке полиса от двух лет. Премия равна 1,2 % стоимости строения, франшиза — 2 %.

Выгодный выход из инвестиции — конвертация жилого лота под mixed-use. Акт Town and Country Planning Commission получает одобрение за двадцать один рабочий день, после чего в игру вступает zoning amendment: коэффициент плотности увеличивается до 4,2.

Формирование пула объектов удалённо обслуживается трастом licensed trustee. Ключевой термин scutage fee — сбор за проверку соответствия бенефициаров. Ставка у меня 0,35 % активов ежегодно.

Гайана переживает фазу раннего роста, напоминающего Кюрасао пятнадцатилетней давности. Основной риск связан с тем, что инфраструктура отстаёт от капитала. Превышение безопасного долевого участия 75 % ухудшает чувствительность проекта к любой задержке.