Я часто слышу вопрос: зачем оформлять дарение, если родственники и так доверяют друг другу? Ответ прост: нотариально заверенный дарственный контракт превращает устную договорённость в юридический факт, который гарантирует право собственности и защиту от притязаний третьих лиц.

Юридические нюансы

Структура документа проста, но отсутствие одного подпункта создаёт уязвимость. Я всегда включаю точное описание объекта по выписке ЕГРН, кадастровую стоимость, дату передачи ключей, оговорку о правопреемстве в случае смерти дарителя до регистрации. Понятие «кауза» (правовое основание) в дарении отсутствует, поэтому контрагент свободён от встречных обязательств — именно этот момент отличает сделку от купли-продажи.

Налоговая грань

Одаряемый дальний родственник готовит кошелёк: ставка НДФЛ равна 13 %, а при статусе нерезидента — 30 %. Близкие родственники (супруги, родители, дети, бабушки, дедушки, внуки) освобождены от налога. Даритель свободен от фискальной нагрузки в любом случае. Для подтверждения родства я прикладываю свидетельства ЗАГС и прошу инспектора ФНС сделать копии с отметкой о принятии. Такая мелочь избавляет от запросов спустя годы.

Риск-менеджмент сделки

Главная угроза — оспаривание. Кредиторы дарителя, прежние супруги, опекуны недееспособных родственников используют иск о признании сделки мнимой. Я страхуюсь экспертным заключением о достаточности имущества дарителя после отчуждения и запрашиваю справки о превышении лимита по прожиточному минимуму. Еще один барьер — подтверждение дееспособности: заключение психиатра-нарколога, выписка из поликлиники, акт собрания сособственников при долевой собственности.

Иногда даритель желает сохранить жильё до конца жизни. Применяется сервитут «узуфрукт» — право пользования без владения, термин пришёл из римского права и в отечественной практике встречается редко, но Росреестр вносит запись. Одаряемый получает пустое право собственности, а даритель остаётся в квартире словно капитан, передавший руль, но не покинувший корабль.

Перед подписанием договора я проверяю отсутствие запрета на отчуждение: ареста, ипотеки, записи в пользу государства, притом что само дарение разрешено даже при наличии прописанных третьих лиц. При добровольном выходе они сохраняют регистрацию. Если дети младше четырнадцати лет, согласие органов опеки потребуется — иначе государственная программа защиты их прав включит красный свет.

Регистрация в Росреестре занимает пять рабочих дней. Я подаю документы через МФЦ, получаю расписку и код доступа к электронному сервису. Через портал сверяю статус, распечатываю выписку формата XML-sig. Одаряемый кладёт её в сейф: бумагу легко потерять, цифровая подпись строкой кода проживёт дольше любого архива.

Договор дарения нередко становится семейным амулетом: передавая квадратные метры, люди говорят языком любви. Юрист в этой сцене напоминает дирижёра, обеспечивая гармонию нот. Сверяю каждый аккорд, ставлю подпись — и недвижимость меняет хозяина без единого фальшивого звука.