Коммерческий фонд — сооружения, предназначенные для извлечения дохода: офисно-деловые центры, стрит-ритейл, склады, самоходные боксы, отели. Я работаю с данным активом пятнадцать лет и вижу, как грамотный подход превращает квадратные метры в устойчивый денежный поток.

Сегменты и форматы

Самый ходовой сегмент — офисы классов A и B. Гибкие рабочие пространства с модульной планировкой обеспечивают заполняемость выше 90 %. Стрит-ритейл интересует инвестора при ставке аренды от 4 000 ₽ за м² в коридорах плотного пешего трафика. Логистические комплексы востребованы у маркетплейсов при потолке высоты от 12 м и наличии доков. Отдельно отмечу склады-холодильники — ниша с дефицитом предложения примерно 1,5 млн м² по стране.

Доход и риски

Основная метрика для инвестора — cap rate, либо капитализационная ставка. Формула проста: чистый операционный доход делю на стоимость актива. Для офисов Москвы cap rate колеблется в диапазоне 9-11 %. При покупке стоит проверить gap risk — вероятность ухода якорного арендатора, приказывающая готовить фонд на случай вакантных площадей заранее.

Внутренний уровень риска у разных сегментов неодинаков. Улица реагирует на сезонность, склады — на тариф РЖД, отели — на среднюю загрузку ADR. Я всегда провожу стресс-тест: закладываю рост коммунальных платежей на 20 % и вакансию на 15 %. Если проект остаётся в плюсе, он проходит фильтр.

Механика заработка

Первый путь — аренда. Собственник фиксирует ставку, индексирует её по формуле CPI + 1 п.п., а затраты на ремонт передаёт арендатору через fit-out contribution. Второй путь — спекулятивная перепродажа. Покапаю объект с дисконтом 15-25 % к кадастровой цене, провожу редевелопмент. После ребрендинга cap rate сжимается, а цена м² растёт. Разница между входом и выходом становится прибылью.

Третий источник — дополнительные сервисы: зарядные станции для электромобилей, roof-top телеком-оборудование, медиафасады. У офисов формат core + flex добавляет до 12 % к базовой выручке.

Банки кредитуют под залог недвижимости до 65 % LTV при DSC R1,3. Плавающая ставка связана с Ruonia, поэтому использую swap-контракты, удерживая стоимость долга в коридоре.

При многоуровневом пуле инвесторов применяю waterfall-структуру: senior получает фиксированный купон, mezzanine — купон плюс exit fee, equity — остаточный cash-flow. Такая иерархия дисциплинирует проект.

Налоговое планирование включает лизинговую модель, режим НПД для самозанятых клинеров, спец инвестконтракты для индустриальных парков. Коэффициент совокупной нагрузки удерживается ниже 15 %.

Выход из инвестиции занимает 5-7 лет. На горизонте 2024-2030 годов спрос подпитывается переводом офисов на гибридный формат и ростом логистики последней мили. Местоположение у воды, близость к станции МЦД или метро усиливают ликвидность сильнее, чем премиальная отделка.

Коммерческий сегмент напоминает шахматную доску: один необдуманный ход — вакансия, два точных хода — стабильный cash-flow. Тщательная разведка локации, расчётный подход, контроль бюджета — ключевые фигуры партии.

Инвестор, удерживающий дисциплину, консолидирует доход выше депозитов, участвует в развитии городской ткани и получает защиту от инфляции.