Пандусы Анд, тихоокеанские ветра и строгий кодекс недвижимости сплетаются в чилийский рынок, достойный внимания инвестора. Стабильная макроэкономика, низкий уровень коррупции и выразительное градостроительное разнообразие формируют благонадежную платформу для покупки объектов любого назначения.

Зарубежный покупатель вправе регистрировать недвижимость на физическое лицо или на компанию с ограниченной ответственностью (Sociedad por Acciones). Ограничающих квот на собственность для нерезидентов нет, исключение — участки в стратегически прибрежной зоне, где оборот контролирует Dirección de Obras Portuarias.

Правовой каркас

Первый шаг — получение налогового номера RUT. Без него нотариус не заверит Promesa de Compraventa, то есть предварительный договор. После подписания сторона продавца направляет Escritura Pública в Conservador de Bienes Raíces. Регистратор проверяет цепочку прав через Informe de Títulos за десять лет. Я настаиваю на добавлении Certificado de Hipotecas y Gravámenes, чтобы исключить залоги. Сейсмическая специфика страны диктует проверку Permiso de Edificación и Certificado de Recepción Final: документы подтверждают соответствие объекту норм NCh433. При продаже сельхозугодья запрашивается Plano Seccional с отметкой SAG об отсутствии санитарных ограничений.

Локальный кредит доступен резиденту с банковской историей не короче двенадцати месяцев. Ставка обычно привязывается к UF — индексационной единице, защищающей капитал от инфляции. Для иностранца без визы возможен залоговый кредит в оффшорном банке под проект либо выпуск частного векселя (pagaré) с регистрацией в Comisión para el Mercado Financiero. Минимальный собственный взнос равен двадцати процентам стоимости, оцененной независимым tasador.

Финансы и налоги

При подписании Escritura cobranza спишет Impuesto al Timbre y Estampillas — 0,8 % от суммы. Регистрация стоит около 0,2 % в зависимости от региона. Ежеквартальный земельный сбор «contribuciones» рассчитывается Servicio de Impuestos Internos на базе fiscale. При продаже объекта, находившегося во владении менее года, применяется подоходная шкала. Квартира до 140 м², введённая по закону DFL-2, освобождается от ежегодного взноса, если она первая в портфеле владельца.

Геодезическая съёмка в Кордильере предусматривает calacatta: инженер раскрывает грунт до трёх метров, описывает стратиграфию и сейсмопотенциал. Документ подшивается к проекту. В прибрежной зоне целесообразно запросить Certificado de No Riesgo de Tsunami от SHOA. В центре Сантьяго советую просканировать подземные коммуникации георадаром, чтобы избежать сервитутов, спрятанных в архивных планах.

Региональная мозаика

Северная зона, покрытая пустыней Атакама, интересна участками под фотогальванические станции. Для покупки понадобится разрешение от Ministerio de Bienes Nacionales, ибо часть земли относится к фискальному фонду. Центральная долина славится виноградниками: приобретая chacra в Кольчагуа, инвестор подписывает договор о сохранении каналов Regadío. В Южной Патагонии действует Ly REP, ограничивающая вырубку lenga, при сделке с лесным участком инженер-silvicultor оформляет Plan de Manejo.

После подачи оригинальной Escritura в Conservador регистрация занимает от пятнадцати до тридцати дней. Я фиксирую дату в календаре и аккумулирую средства в «cuenta vista» банка продавца, где они остаются до выдачи сертификата inscripciones. Завершающий штрих — перевод коммунальных лицевых счетов на нового владельца, чилийские поставщики воды и электричества принимают скан Escritura и RUT через портал Oficina Virtual.

Для минимизации языковых недоразумений приглашаю intérprete público, аккредитованного Ministerio de Justicia, даже когда нотариус уверяет в достаточности стандартного перевода. При выборе страхового полиса (seguros multirriesgo) рекомендую покрыть riesgos geológicos, поскольку регулярные толчки выше семи баллов встречаются раз в десятилетие. Опыт показывает: дом из капитальных стен 25 см и гибкой кровли выдерживает вибрации, напоминая трость, сгибающуюся, но не ломающуюся.

Чилийский рынок воспринимает иностранного покупателя как партнёра: процесс прозрачен, тарифы расписаны, регистратор держит двери открытыми, а горный хребет, словно гранитный нотариус, гарантирует границы участка не хуже печати.