Я живу на побережье Коста-Брава уже пятнадцать лет и веду сделки в Ллорет-де-Мар с точностью картографа. Квартиры здесь напоминают разноцветное стекло мозаики: тонкие, крупные, угловые, солнечные. Расскажу о каждом сегменте, опираясь на свежие данные кадастра и разговоры с архитекторами.

Границы рынка

Центральная зона тянется вдоль Passeig Agustí Font. Плотность застройки выше, шум моря сливается с музыкой баров. Чуть западнее лежит Fenals — кварталы семьдесят восьмого-восьмидесятого годов, где лифты сменили электросхемы и уже прошли «fase cero» (ревизия конструкций до реновации). На востоке Каньельес: коттеджи на скалах и клубная марина, над ней — малоквартирные блоки на шесть-восемь жилищ.

Типы планировок

Студия 25-35 м² обычно занимает шахматное положение относительно лестничного марша, балкон 4 м² добавляет «coeficiente de utilidad» (коэффициент полезной площади) по формуле 1:0,5. Переходим к T1 — полноценная спальня плюс гостиная-кухня, 42-55 м², наиболее ликвидный формат для краткосрочного найма. Семейный T3 вскрывает 92-110 м², две ванные, лоджия по оси юг-юго-восток, что повышает «insolación» (количество солнечных часов) на 8–12 % относительно северных фасадов. Пентхаусы в Ллорете редки: один на сорок домов. Терраса 60-120 м², джакузи, панорама от замка Сан-Хуан до мыса Tossa.

Стратегии приобретения

Первичка стоит 3800–4200 €/м², вторичка 2800–3300 €/м². Налог ITP — 10 %, регистрация — 1,5 %. Испанские банки финансируют нерезидента до 70 % стоимости под 3,6–4,1 % годовых, страхование имущества включено в пакет «hogar». Окупаемость студии при посуточной аренде выходит 7 лет, T3 при годовом контракте — 11 лет. Редевелопмент чердака превращает его в duplex с капитализацией 18 % за цикл.

Материалы и энергетика

Дома середины девяностых несут каркас из арматуры B 400 S, на фасадах — клинкер «gres extrusionado», стойкий к соляному туману. Энергосертификаты класс B встречаются в постройках после 2018 года с каменной ватой 120 мм и стеклопакетом Guardian Sun. Показатель «demanda energética» (суммарное теплопотребление) равен 48 кВт·ч/м²·год — ниже национальной нормы на треть. Это снижает коммунальные взносы до 0,9 €/м² в месяц.

Ценообразование и тенденции

Сектор студий прибавил 6 % за год, семейные квартиры — 3,1 %. Главный драйвер — гибрид постоянного проживания и дистанционной работы: барселонцы переместили офис в облако и ищут жильё в радиусе час-пятнадцать авто. Ллорет подходит: до аэропорта Жирона — двадцать восемь минут по C-63. Эффект отражается в графике продаж: в первом квартале закрыто 158 сделок, из них 44 — с ипотекой, 27 — через криптоплатежи, легализованные конверсией в евро.

Арендный потенциал

Средняя ставка на студию летом — 95 €, зимой — 45 €. T2 приносит 120 €/день в августе, 60 € с ноября по март. При средней заполняемости 68 % годовой NET-доход студии равен 12,4 % от вложений после вычета коммунальных и лицензии HUTG. Долгосрочный контракт даёт 7 % без сезонных колебаний, зато освобождает от платы за клининг и смену белья.

Юридические нюансы

Город вводит квоту лицензий HUTG: три тысячи активных номеров, очередники ждут. Приобретение жилья с действующим номером передаёт право аренды автоматически — пункт «subrogación» включается в нотариальном эскриту. В домах до 1960 года проверяем «cedula de habitabilidad» — если срок истёк, новая инспекция затянется на шесть недель и потребует перезаправку огнетушителей 9 кг.

Слово эксперта

Ллорет-де-Мар чувствует себя резонатором: туристический гул, испанский налоговый тембр, инвесторские октавы. Внимательно выбирайте ориентацию фасада, этаж, наличие парковки и индекс шума ночью (sonómetro показывает 55–58 дБ у Rambla Romà Barnés, 42 дБ в Canyelles). Тогда квартира станет точкой притяжения, а не компромиссом.