Работаю с первичным рынком с 2010 года и провёл свыше сотни сделок, поэтому говорю на основе живого опыта. Покупка квартиры в строящемся комплексе отличается от вторичного рынка: здесь важен контроль девелопера, финансовая модель проекта и правильное оформление ДДУ (договор долевого участия).

Начинаю с расчёта предельной суммы: собираю собственные накопления, проверяю доступный кредитный лимит, добавляю субсидии и налоговый вычет. Оставляю резерв ­– минимум 5-7 % — на расходы по ипотеке, страховке, меблировке.

Подготовка и анализ

Первым шагом изучаю фигуру застройщика. Смотрю ЕГРЮЛ, бухгалтерскую отчётность, судебные картотеки. Поднимаю отчёты РАСК и ДОМ.РФ. Низкие долгосрочные обязательства и чистая кредитная история снижают риски.

Земельный участок просматриваю через Публичную кадастровую карту: целевое назначение, обременения, срок аренды. Статус «собственность девелопера» исключает вероятность акцессии — принудительного присоединения смежных площадей.

Проектную декларацию читаю детально: сроки ввода, технология строительства, класс энергоэффективности. Если документации мало, запрашиваю BIM-модель здания, где видно армокаркас, инженерный коридор, места для «умных» счётчиков.

Выбор проекта

Локация всегда решает половину задачи. Анализирую транспортную доступность по изохронам, смотрю, как в час пик движется поток через API Яндекс.Пробки. Изучаю соседние ГПЗУ, чтобы понять, вырастет ли рядом промзона или парк.

Планировочный пакет интересует ещё больше. Метраж — не единственный критерий. По опыту ликвидные квартиры с витражным остеклением, глубиной комнаты до 5 м и ссанузлом у стояка. Кухня-ниша ценится, когда площадь кухни-гостиной не меньше 18 м².

Высота потолка 2,8 м создаёт объём, но главное — межэтажные перекрытия «СБРИС» толщиной 220 мм, они гасят ударный шум. Сплит-зоны для кондиционеров вынесены на технический балкон — фасад сохраняет эстетику.

Сделка и регистрация

Финансирование решаю заранее: подбираю ипотеку с плавающим дисконтом за счёт субсидии девелопера. Ежемесячный платёж вписываю в бюджет так, чтобы коэффициент долговой нагрузки не превысил 45 % дохода.

Деньги направляются в эскроу-счёт, открытый в уполномоченном банке. До ввода дома банк удерживает средства, тем самым страхует покупателя. Банк несёт фидуциарную ответственность, схожую с институтом фидеикомисса (доверительного завещания) в римском праве. Расходы по обслуживанию счёта часто берёт на себя девелопер — пункт прописываю в ДДУ.

Перед подписанием смотрю проект ДДУ через красные линии: цена, срок передачи, ответственность сторон. На полях ставлю пометки карандашом, позже вношу их в протокол разногласий. После подписи пакет документов переносится в Росреестр через «одного окна» МФЦ, запись проводится в течение 7 рабочих дней.

Приёмку провожу с лазерным нивелиром, термогигрометром и чек-листом на 70 позиций. Особое внимание отдаю оконным откосам, контуру гидроизоляции санузла и термошвом на лоджии. Замечания фиксируются актом осмотра, подрядчик устраняет их за свой счёт.

После подписания акта приёма-передачи запускаю процесс регистрации права собственности, подав заявление на ГКН-ЕГРН. С этого момента квартира входит в мою имущественную массу, и я беру курс на оформление льготной ипотечной ставки через рефинансирование.