Я восемь лет сопровождаю сделки от Балчика до Сандански и заметил: Болгария сочетает мягкий климат, фискальную умеренность и доступную ипотеку, но каждый регион диктует собственные правила. Черноморское побережье выглядит как длинная бирюзовая скобка между горой и водой, здесь покупатели платят за вид и доступ к морским тропам. Внутренние города берут другим — минеральными источниками, университетскими кварталами, меньшим туристическим шумом.

Типы объектов

Застройщики показывают апартаменты в комплексах «закрытого типа», где обслуживание включено в таксу поддръжка — годовой платёж, покрывающий лифт, охрану, бассейн. Отдельные дома в регламентиран двор (земельный участок с кадастровым номером) требуют личной заботы, но дают свободу планировки. Парцел без строения покупают под будущее строительство, проверяю такой участок через службата по геодезия за отсутствием тежести — скрытых обременений.

Юридический алгоритм

Предварительный договор (Предварительный договор) фиксирует цену и срок передачи. Покупатель вносит капаро — обычно 2000 € для вторичного рынка либо 10 % по новостройке. Далее нотариус запрашивает скица (кадастровую выписку) и удостоверяет сделку. Готовый нотариален акт вписывается в Месте съд, с этого дня собственник получает ЕГН-номер для налоговых уведомлений. Акт 16 — государственный документ о введении здания в эксплуатацию, без него банки не открывают ипотечную линию.

Финансы и налоги

Налог при переходе права собственности (Местен данък при придобиване) колеблется от 2 % в Бургасе до 3,5 % в Софии, рассчитывается от данъчна оценка — кадастровой стоимости, часто ниже рыночной. Такса смет — ежегодный сбор за вывоз отходов — зависит от площади. При сдаче жилья владелец регистрируется в НАП как свободная профессия и платит 10 % плоского подоходного. Учитываю амортизацию 4 % в год, тогда реальная налоговая нагрузка падает до 6-7 %.

Банковское плечо

Болгарские банки охотно кредитуют нерезидентов: ставка 3,1-3,8 % фиксируется на трёхлетний период, аванс не ниже 30 %. Расчёт делается через ДСК-формулу «ГПР» (Годишен процент на разходите) — аналог APR. При валютном риске используют dérivé «swap евро-лев», комиссию включают в общие издержки.

Скрытая себестоимость

Комиссия агента — 3 % от цены, минимум 1000 €. Нотариальные таксы растут каскадно: 0,8 % до 250 000 лев, 0,6 % выше. Отдельно оплачивается вписан в Имотен регистър. Для апарт-отелей добавляется годовой maintenance fee в диапазоне 6-12 €/м²: лифты, видеонаблюдение, солярий.

Градоустройство и зонирование

План за устройство на територия (ПУП) показывает будущие магистрали и зелёные поясы, игнорировать его рискованно — через пять лет ваша панорама способна смениться на автосервис. Проверку проводим в Община при помощи архитект-консультантов. Термин «прилежаща инфраструктура» обозначает обязательное подключение к централизованным сетям, стоимость подведения закладывается в сметку инвестора.

После покупки

Для сдачи недвижимости оформляю краткосрочную категория «стаи за гости» и подключаю софтуер e-Visitor, передающий данные полиции в режиме real-time. Средняя доходность студии в Несебре — 5,5 % годовых, двухкомнатной в Пловдиве — 4,2 %, однако зимний простой сокращают контракты с IT-компаниями, бронирующими жильё на восемь-десять месяцев.

Резюме

Без скицы сделка превращается в лабиринт, без акта 16 — в долгострой, без расчёта ГПР — в финансовую кроссворд-головоломку. При верной подготовке болгарский рынок дарит сочетание тёплого климата и прохладных цифр в дебете.