Я ежедневно разбираю заявки на рефинансирование «семейной ипотеки» и постоянно натыкаюсь на одинаковые вымыслы. Портреты этих легенд складываются из форумных советов, обрывков рекламных тезисов и бытовой логики. Разберу каждый миф, отсекая шелуху.

Миф о ставке

Первое заблуждение звучит так: льготная ставка растворится после переоформления, и семья окажется с рыночным процентом. На практике действует Постановление № 1711. При соблюдении условий статус льготной программы сохраняется, а банк обязан применять субсидированный тариф. На моём столе лежит десяток свежих договоров: средний процент после рефинансирования — 5,39 % против прежних 6,1 %. Ставка не исчезает, она корректируется через афферентную формулу банка и федеральный дефлятор стоимости.

Сроки переоформления

Популярный слух утверждает, что рефинансирование растягивается на полгода, а семья перечисляет двойной платёж. В реальности кредитор обязан выдать акцепт в течение двадцати одного дня, когда предоставлен полный комплект документов. При синхронизации с МФЦ регистрация займа занимает ещё пять-семь дней. Двойное списание исключает «единый черновик» платежа: после перехода закладной в новый банк прежний расчётный счёт закрывается автоматически.

Мат капитал и субсидии

Ещё одно заблуждение связано с материнским капиталом и региональными выплатами. Семьи опасаются, что при рефинансировании субсидия откатится, а чиновник заставит вернуть средства. Финансисты используют правило «сохранение целевого назначения средств»: если объект ипотеки не меняется, выплата остаётся. ПФР лишь фиксирует новый банковский счёт. Никаких возвратов, проверяющий орган ограничивается формальной сверкой данных.

Распространено мнение, что страхование после переоформления взлетит. Цифры говорят обратное: тариф страховщика зависит от остатка задолженности и износа объекта. После трёх-пяти лет выплат долг уже меньше, а значит — база для расчёта полиса ниже. На моей практике экономия доходит до 18 %. Плюс даже редкие риски, вроде конструктивной усадки, уже угасают со временем, снижая мультипликаторы страховой премии.

Слух № 5: «комиссия съест выгоду». Единственная обязательная плата — госпошлина 2 000 ₽ за перерегистрацию залога. Остальное зависит от тарифов конкретного кредитора: оценка, выписка ЕГРН, новое страховое покрытие. Сводная калькуляция редко превышает 0,6 % остатка долга, а дисконт по проценту за первый год перекрывает расход. При раннем выходе из кредита разница ещё ощутимее.

Нередко слышен тезис, будто семейную ипотеку разрешено рефинансировать лишь однажды. Закон о государственной поддержке не содержит количественного ограничения. Ограничение устанавливает банк, прописывая мораторий на повторное рефинансирование в течение шести месяцев после выдачи. Сделка, заключённая позднее, проходит без препятствий, ключевой фактор — сохранение статуса заемщика как родителя ребёнка 2018–2023 года рождения.

Часть клиентов уверена, что при смене банка срок кредита снова стартует с тридцати лет. На самом деле договор способен сохранить прежнюю дату окончания. Новый график рассчитывается с учётом уже погашенных лет. При этом правомерно запросить увеличение срока, если семье требуется снизить ежемесячный платёж: закон не обязывает возвращаться к исходным параметрам.

Существуют разговоры о том, что банк потребует внести наличные, так как оценочная стоимость снизилась. Здесь работает коэффициент дюрации актива: чем выше стадия амортизации, тем сильнее дисконт по рынку. Разумный вариант — подобрать банк, который закладывает дисконт не свыше 15 %. В большинстве крупных городов такой порог удерживается без добора собственных средств.

Клиенты из моногородов считают, что рефинансирование недоступно. Ограничение действует лишь для строек в рамках комплексного развития территорий. Сданный дом без обременений подходит любому федеральному банку, при условии что кадастровый номер несёт статус «введён в эксплуатацию».

Распространена легенда: если кредитная история содержит просрочку свыше трёх дней, рефинансирование закрыто навсегда. На практике достаточен полугодовой отрезок без нарушений. Бюро кредитных историй хранит дефект, однако банк оценивает скоринговую траекторию после просрочки. Дополнительное подтверждение дохода, справка 2-НДФЛ и выписка из ФСС поднимают рейтинг заемщика.

Часть заемщиков убеждена, что при рефинансировании ставка станет плавающей. На семейной ипотеке применяется фиксированный аннуитетный процент, субсидируемый государством. Плавающий индикатор (MosPrime, RUONIA) недопустим по нормативу ЦБ 467-У для льготных программ.

Каждый описанный миф напоминает старый тиражированный шаблон, который продолжает кочевать из уст в уста. Опирайтесь на официальные правовые акты, тарифные бюллетени банков и реальную математику платежей: тогда решение о рефинансировании превратится из туманного риска в точный финансовый инструмент.