Я сопровождаю сделки в Берне, Цуге и Во уже пятнадцать лет и каждый раз наблюдаю одинаковый сценарий: покупатель думает о смотровых площадках, а Швейцария отвечает параграфами. Доверенность на подписание выглядит компактно, однако за ней прячется целый горный хребет требований.

Ключевой фильтр

Закон Lex Koller ограничивает доступ иностранцев к жилому фонду. Федеральная квота распределяется между кантонами, дальше каждая коммуна расставляет собственные вехи. Стандартный максимум площади для апартаментов–200 м², причём лоджии и вспомогательные помещения входят в расчёт. Инвестиционный перепродажный мотив подпадает под пятилетний мораторий: преждевременная реализация чревата штрафом до 40 % маржинальной выгоды.

Резиденты из ЕС, прожившие в стране десять лет, получают параграф 34 § 4, избавляющий от фильтра. Остальные инвесторы обходят барьер через коммерческий объект, но тогда 60 % площади нужно выделить под хозяйственную функцию–бутик, архив, хранилище вина–иначе разрешение аннулируют.

Финансовые коридоры

Швейцарский банк не обнимет клиента тёплым одобрением, пока тот не положит 20 % собственных средств, половина этой суммы обязана поступить «твёрдыми» активами, без пенсионных колонн. Loan-to-value выше 66 % обрастает амортизационной вилкой: ежегодно гасится 2 % до порога 50 %. Любое отклонение фиксируется в Grundbuch (земельная книга) через аннотированную ипотеку–Schuldbrief–и остаётся там до полного закрытия.

Процентная ставка выражается термином «Zinsband», то есть коридор, где плавающий купон может дрейфовать. Клиент с нестабильным доходом выбирает модель SARON + маржа, стабильный–фиксацию на 10 лет. При досрочном выходе банк предъявляет Vorfälligkeitsentschädigung — компенсацию потерянного купона, которую порой сравнивают с горным лавовым камнем: убрать сложно, обойти ещё труднее.

Юридические рифы

Servitut (сервитут) на дорогу к дому способен похоронить сделку, если сосед внезапно возражает против расширения въезда. Usufruct — узуфрукт, право пользования без владения — часто встречается у пожилых продавцов, желающих остаться в шале до конца жизни. Для снятия узуфрукта требуется нотариальный акт и согласие наследников, последние нередко проживают в разных странах, поэтому согласие собирается через апостилированные декларации.

Налог при приросте капитала (Handänderungssteuer) взимается кантоном: Женева применяет прогрессивную шкалу до 50 %, Нидвальден берёт 3 %. Продавец обязан депонировать условный залог на счёте нотариуса, иначе Grundbuch откажет в перерегистрации. Город Цюрих дополнительно удерживает Quartiersteuer — муниципальный сбор, который пополняет фонд реставрации исторических фасадов.

Сплав наследования и семейного права влияет даже на холостяка: без заранее оформленного pacte successoral (наследственный договор) жильё переходит супругу, затем детям, при их отсутствии — в казну кантона. Частный тестамент со штампом «eigenhändig» (собноручный) спасает сценарий всего лишь при наличии двоих свидетелей-нотариусов.

Экологический радар

Каждый объект проходит проверку на геологические риски. Radonkarte Schweiz указывает концентрацию радона, превышение 300 Бк/м³ обязывает продавца установить вентиляционный коллектор до перехода прав. В кантоне Тичино действует правило Prospetto Sole: если здание отбрасывает тень на соседний виноградник дольше трёх часов зимой, проект получает отказ.

Стратегия выхода

Оптимальный тайминг сделки — март-июнь: кадастровые службы не перегружены, а налоговый год ещё молод. Я советую готовить пакет документов за шесть месяцев: энергетический паспорт, план эвакуации, протокол общедомового собрания, справку о Zuverlässigkeitsprüfung (проверке благонадёжности) для иностранного инвестора.

Швейцарский рынок звучит как альпийский орган: каждая клавиша связана с отдельной трубой. Продавец, нашедший гармонию с нормами, слышит чистую мажорную квинту доходности и спит спокойно под шепот ледника.